Como investir em imóveis para obter uma renda mensal

São Paulo – Não são poucos os brasileiros que compram imóveis para garantir uma renda mensal ao longo dos anos. A principal dificuldade enfrentada por essas pessoas é escolher um imóvel que seja rentável para o proprietário e atrativo para os inquilinos durante décadas. No mercado imobiliário, o que mais se repete é que os imóveis comerciais costumam ser um melhor negócio que os residenciais para os investidores por dois motivos: 1) é possível fechar contratos de locação com prazos mais longos de duração; e 2) empresas geralmente pagam mais do que pessoas físicas, seja em restaurantes, hotéis ou ao alugar escritórios.

Mesmo apenas dentro do universo de imóveis comerciais, ainda há uma infinidade de opções para os investidores. Algumas delas, como a compra de salinhas comerciais, já não são mais consideradas decisões atrativas de investimento devido aos altos preços do metro quadrado.

Para entender onde ainda existem oportunidades, EXAME.com conversou com Guilherme Rossi Cuppoloni, sócio da GR Properties e um dos filhos de João Rossi, controlador da Rossi, uma das maiores incorporadoras do país. A GR Properties se especializou na incorporação de imóveis comerciais como galpões logísticos, escritórios comerciais e flats, mas não atua com shoppings, hotéis ou lajes corporativas. Leia a seguir os conselhos de Guilherme Rossi a quem planeja investir em imóveis para ter uma renda mensal:

Considero que os galpões industriais são a melhor opção para o investidor que planeja ter um imóvel perto de São Paulo. Esses galpões oferecem uma solução logística para as empresas, que precisam lidar com as restrições impostas para o tráfego de caminhões na cidade durante o dia. Não tenho dúvida que para essas companhias, o aluguel é a melhor opção. Comprar um terreno e montar um galpão próprio prejudica o balanço delas. A empresa empata um dinheiro que deveria ser aplicado na operação. Então existe demanda por esse tipo de imóvel.

Para o proprietário, a principal vantagem dos galpões é a rentabilidade. A GR Properties construiu um galpão logístico em Jundiaí que começou a ser locado há quase um ano. Reunimos 21 investidores e cada um colocou cerca de 3 milhões de reais no negócio. Hoje todos os espaços estão alugados. Os 60 milhões de reais investidos para erguer o imóvel permitiram uma geração de caixa mensal de cerca de 700.000 reais em aluguéis. É um retorno bruto de 1,16% ao mês – ou mais ou menos 1% descontados os impostos e as despesas administrativas.

É por isso que acho que os galpões são melhores investimentos que os escritórios de alto padrão, por exemplo. Em São Paulo, o retorno é maior. A escassez desse tipo de imóvel pode ser medida em números. Há um estoque total de cerca de 7 milhões de metros quadrados em galpões logísticos no Brasil enquanto que no México há existem milhões de metros. O estoque deles é mais do que seis vezes maior. Então temos aqui um cenário em o proprietário dá o preço para o aluguel – o melhor dos mundos para qualquer investidor.

Não estou dizendo que isso também não acontece com as lajes corporativas. Há tanto escassez de escritórios de alto padrão no Rio e em São Paulo quanto de galpões. A diferença é que há um número bem maior de lajes corporativas previstas para serem entregues nos próximos anos. Já os aluguéis dos galpões são e devem se manter atrativos. Como os atuais contratos são indexados ao IGP-M, esse rendimento tende a subir nos próximos anos. Se o preço dos imóveis continuar a subir, o investidor também sai ganhando – ainda que não seja possível contar com isso indefinidamente.

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