Imóveis terão ciclo positivo de 15 anos, prevê especialista

Para o sócio-fundador da Brazilian Finance & Real Estate (BFRE), Fábio Nogueira, o mercado imobiliário brasileiro ainda está apenas no começo de um longo ciclo de crescimento. O executivo, que tem o bilionário americano Sam Zell como sócio na BFRE, acredita que mesmo eventuais turbulências e crises econômicas no futuro deverão tirar o mercado imobiliário da rota apenas momentaneamente porque o Brasil já teria as condições necessárias para um crescimento sustentado. A BFRE estrutura operações de financiamento imobiliário para pessoas físicas, incorporadoras e construtoras. Na entrevista abaixo, concedida à gestora de recursos Rio Bravo, Nogueira fala da expansão do crédito imobiliário no Brasil e dos aumentos dos preços:

Pergunta - Os imóveis no Brasil estão em alta já há anos e alguns investidores que entraram cedo no ciclo, como o Sam Zell, já venderam suas participações em empresas como a BR Malls e a Gafisa. Por mais que se acredite que os juros no Brasil ainda vão cair no longo prazo, a percepção de que a maior parte do ciclo já aconteceu está ficando inevitável. Com que cenário você trabalha em termos de valorização de imóveis no Brasil?

Nogueira - Nós ainda estamos no início de um ciclo que no setor imobiliário costuma ser longo. No Brasil, eles eram mais curtos porque a volatilidade não permitia durações superiores a três ou quatro anos. Agora há vários ingredientes que favorecem um ciclo superior a 10 ou 15 anos. O primeiro deles é o déficit habitacional. Os brasileiros compram para morar, e não para especular. No Brasil, quem quer especular pode fazer isso com instrumentos financeiros. Aqui as pessoas não apenas compram para morar como ainda pagam juros relativamente altos. Se você comparar os juros globais praticados no credito imobiliário com as taxas brasileiras de 9% a 12% ao ano, vai ver que pagamos no mínimo o dobro do que é cobrado globalmente

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Por outro lado, os imóveis que exigiam comprovação de renda de 4.000 reais por mês há alguns anos agora podem ser financiados por quem ganha 1.500 reais. Não existe o risco de que esse crédito fácil vire um novelo de inadimplência lá na frente?

Nogueira – Não, ao menos nesse atual cenário. Isso é fruto da ampliação de prazos de financiamento. Errado era o que o Brasil praticava. Os bancos financiavam imóveis em no máximo 10 ou 15 anos e o brasileiro, por não gostar de dívidas, tomava um credito com um prazo ainda inferior. Agora quando você estende isso para até 30 anos, que é algo normal em se tratando de credito imobiliário, é lógico que a prestação cai e a necessidade de comprovação de renda também.

Não há um critério de concessão de crédito mais benevolente?

Nogueira - Não. Se tem uma coisa que o Brasil aprendeu foi fazer concessão de crédito de maneira muito regrada. Ninguém gasta mais de 30% da renda familiar com a prestação imobiliária. O normal é ficar entre 20% ou 25%. E ninguém financia mais do que o valor do bem, enquanto no exterior era liberado até 120% do preço do imóvel. Como quem toma o crédito aqui coloca em média 38% do valor do imóvel como entrada, a pessoa é cuidadosa porque tem esse tanto a perder.