Dicas para planejar a compra do imóvel desejado

Quem pensa começar o ano organizando a compra de um imóvel, além de escolher entre casa térrea ou sobrado; condomínio horizontal ou unidade “avulsa”, apartamento em prédio de esquina ou no meio do quarteirão deve, desde logo, aprofundar-se nas práticas para a aquisição.

No que diz respeito às exigências para obter financiamento, há variáveis de banco para banco, mas a regra geral é: o valor da prestação não pode ultrapassar 30% da renda mensal líquida. Exemplo: para quem ganha R$ 2 mil reais, paga R$ 800 de aluguel e mais R$ 400 de créditos já contratados, a renda líquida é de R$ 1.200.

Segundo o exemplo e os critérios de financiamento, para a compra de imóvel na planta este pretendente terá aprovado crédito que corresponde a parcelas mensais de até R$ 360 (30% de R$ 1.200).
Para a compra de imóvel pronto, o pretendente do exemplo tem uma grande vantagem, em especial se é um inquilino pontual no pagamento do aluguel, o que pesa na análise cadastral feita pelo banco.

Porque o interessado substituirá o aluguel pela prestação, sua renda líquida elevará para R$ 1.600, e o valor da parcela mensal poderá ser de até R$ 480. Importante levar em conta que o crédito imobiliário admite renda familiar.

De acordo com as regras em vigor até esta data (janeiro, 2011), uma das restrições para a utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é para quem já é proprietário de unidade adquirida pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Contudo, há exceção. Por exemplo: no caso de divórcio, se couber a um dos cônjuges até, no máximo, 40% da fração do imóvel, para efeito de utilização do FGTS ele não é considerado proprietário.

Ainda que o imóvel partilhado tenha sido adquirido pelo SFH, com quitação em curso, a pessoa que se enquadra na situação do exemplo pode sacar o FGTS para compor a compra de outro imóvel. O mesmo vale para outros tipos de aquisição compartilhada, independente de grau de parentesco, desde que a fração do interessado em nova compra não ultrapasse 40%.

A comprovação de renda é outro aspecto que difere de banco para banco. Algumas instituições exigem somente a cópia da declaração ao imposto de renda e, para assalariados, o holerite que comprova o ganho mensal. Para o não assalariado, a comprovação pode ser solicitada na forma de extratos de movimentação bancária.

Em tempos não muito distantes, obter extratos de meses anteriores demandava cinco dias e até mais, o que estimulava o pretendente a solicitar crédito ao banco onde já era correntista. Hoje, em alguns minutos e sem recorrer a atendentes, os extratos de meses anteriores podem ser obtidos no caixa eletrônico. Esta é uma contribuição para que o pretendente possa optar pelo banco que lhe oferecer as melhores taxas, independente de já ser correntista.

Os documentos pessoais exigidos são os mesmos solicitados para qualquer outro tipo de crédito: Carteira de Identidade e Cadastro de Pessoa Física (CPF). Para financiar imóvel usado, os bancos exigem também: CPF dos proprietários do imóvel; cópia do espelho do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU); registro do imóvel e, se a unidade pertencer a condomínio, declaração de quitação do respectivo encargo mensal.

Mediante o atendimento das exigências, atualmente há bancos que liberam o crédito em até cinco dias úteis, e financiam o pagamento em até 30 anos, com entrada, em média, de 20% do valor do imóvel. O limite quanto ao valor a financiar depende da renda individual ou familiar do pretendente ao crédito.

Turistas devem redobrar atenção na hora de alugar um imóvel nas férias

Quem pretende alugar um imóvel por temporada, no final do ano, deve ter a atenção redobrada na hora de fechar um negócio.
A dica é recorrer a um corretor de confiança, com quem já tenha negociado ou que seja indicado por conhecido, aponta o Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
De acordo com o diretor de Locação Residencial da entidade, Hilton Pecorari Baptista, os consumidores podem pesquisar sobre corretores e imobiliárias no Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).
Pagamento
Baptista alerta para que as duas partes envolvidas no negócio – proprietário e locatário – combinem a forma de pagamento do aluguel de temporada. Normalmente, metade do valor normalmente é pago no ato da contratação e a metade restante, na entrega das chaves.
“Costuma-se prever uma multa contratual no caso de desistência de uma das partes”, diz. Ele recomenda ainda atenção ao preço. “Desconfie quando for muito inferior à média de mercado, porque isso pode ser sinal de que o imóvel possui algum problema”, comenta.
Para não haver nenhum mal entendido, a dica do Secovi-SP é visitar o imóvel com antecedência, a fim de avaliar o seu estado atual. Caso contrário, o consumidor deve, no mínimo, solicitar fotos do local.
“Ainda assim, não se deixe enganar. Fotos às vezes antigas podem mostrar um imóvel que não existe mais”, diz Pecorari Baptista. Para tirar a conclusão, os consumidores podem procurar imagens da casa ou apartamento na internet, utilizando programas específicos para isso, como o Google Street View.
Contrato
Outro ponto importante citado pelo Secovi-SP diz respeito à elaboração de um contrato. “O único meio de evitar mal entendidos é documentar a transação, afinal, o que está bem escrito não dá margem a dúvidas”, afirma o diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, Jaques Bushatsky.
“Nesse contrato devem constar as datas de entrada e saída do inquilino, o valor a ser pago, a forma de pagamento, eventuais multas para os casos de atraso ou depredação e até mesmo o número de pessoas que ficarão no imóvel”, completa Baptista.
O contrato também deve trazer o número de utensílios (copos, talheres, pratos, panelas, etc.) e a listagem de eletrodomésticos e eletrônicos à disposição do locatário.
Assim que chegar ao imóvel alugado, o consumidor deve checar na entrada se tudo está em conformidade com o especificado no contrato. No caso de haver algum dano, recomenda-se anotar para informar o locador na devolução das chaves, livrando-se de pagar indenização pelo dano.
Jaques Bushatsky lembra ainda que o documento deve apontar quem ficará responsável pelo pagamento das contas no período de locação, como a de telefone.

Caixa lança cartão para substituir fiador nos contratos de locação residencial

A Caixa Econômica Federal lançou nesta segunda-feira o Cartão Aluguel, uma alternativa na locação de imóveis residenciais ao fiador, ao depósito caução e ao seguro-fiança.

O projeto piloto começa nesta semana em quatro imobiliárias de Goiás e de São Paulo. A previsão é chegar a todo o Brasil em fevereiro.

O inquilino que optar pelo produto vai receber um cartão de crédito para quitar o aluguel todos os meses. Se atrasar o pagamento, não haverá transtornos para o proprietário da moradia já que o valor será repassado pelo banco e depois cobrado com juros ao locatário.

O cartão será oferecido nas bandeiras Mastercard e Visa e o cliente terá dois limites, sendo um exclusivamente para o aluguel e, o outro, do rotativo, para o pagamento de compras em estabelecimentos comerciais. O produto será comercializado exclusivamente nas imobiliárias credenciadas pela Caixa e também nas redes de agências do banco em todo o país.

A instituição financeira inicia nesta semana o cadastramento das imobiliárias que receberão o cartão aluguel.

EM EXPANSÃO

O seguro-fiança vem ganhando espaço no mercado de locação, mas ainda esbarra no valor alto. A despesa extra em um ano pode ultrapassar o valor do aluguel de um mês, dependendo da cobertura contratada, que pode englobar também danos ao imóvel e pintura. Há inquilinos que não conseguem encontrar um fiador e locadores que não consideram o depósito caução vantajoso porque cobre apenas três meses de atraso no pagamento do aluguel.

O mercado de locação residencial segue aquecido. Na capital paulista, os contratos novos assinados em novembro tiveram aumento médio de 1,6% em relação aos valores negociados em outubro. No acumulado dos últimos 12 meses, o acréscimo atinge 12,9%, segundo os dados do Secovi (Sindicato da Habitação) de São Paulo divulgados nesta segunda-feira. 

Saiba a que ficar atento na hora de alugar um imóvel para as férias, de acordo com o Secovi-SP

Alugar uma casa para as férias não é muito diferente de alugar um imóvel para moradia permanente. Mesmo sendo por um curto período de tempo, é importante firmar o compromisso em contrato e inspecionar o imóvel na entrada e na saída. Mas o locatário não deve se assustar caso lhe peçam um cheque-caução para cobrir possíveis danos, uma vez que esses imóveis geralmente vêm mobiliados e com aparelhos eletrônicos. Veja a seguir as dicas do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) para a locação de um imóvel de temporada:

Escolha um corretor de confiança: tanto proprietários quanto locatários devem recorrer a um corretor com quem já tenham negociado antes ou que tenha sido indicado por conhecidos. Seja como for, é importante checar se os corretores e imobiliárias possuem número de registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci).

Forma de pagamento: é acordada livremente entre as partes. Normalmente, metade do valor do aluguel é pago no ato da contratação e a outra metade na entrega das chaves. Em caso de desistência de qualquer uma das partes deve estar prevista uma multa no contrato.
Desconfie de preços muito abaixo do valor de mercado: pode ser sinal de que o imóvel tem algum problema.

Visite o imóvel antes de alugar: se possível, faça uma visita para conhecer o estado real do imóvel, inclusive de móveis e utensílios. Se a unidade estiver situada em um condomínio, verifique se os inquilinos podem usar as áreas comuns, como piscinas, quadras e churrasqueiras. Às vezes, apenas os condôminos podem usufruí-las.

Analise fotos recentes: se não for possível fazer a visita, o interessado deve solicitar fotos recentes do imóvel ao corretor. Muitas vezes, as imagens estão disponíveis no site da imobiliária, mas cuidado para não serem muito defasadas. Fotos antigas podem, até mesmo, mostrar um imóvel que não existe mais. É interessante dar pelo menos uma olhada na fachada e arredores pelo Google Street View, se esse serviço estiver disponível na cidade de destino.

Contrato é imprescindível: mesmo sendo uma locação para um período curto, é importante elaborar um contrato, onde devem constar as datas de entrada e saída do inquilino, o valor a ser pago, a forma de pagamento, eventuais multas no caso de atraso, depredação ou desistência de uma das partes, o número de pessoas que vão se hospedar e a descrição dos utensílios, eletrodomésticos e eletrônicos à disposição do locatário. O documento deve ainda especificar quem ficará responsável pelo pagamento das contas durante o período de locação.

Avalie o imóvel na entrada: ao chegar ao imóvel, o locatário deve fazer uma inspeção para verificar se tudo está de acordo com o designado no contrato. Caso haja algum dano, como um vidro quebrado ou eletrodoméstico que não funciona, o fato deve ser anotado e informado ao locador na devolução das chaves, para que o locatário não tenha que pagar indenização.

Cheque-caução: é praxe o proprietário solicitar ao inquilino um cheque-caução para servir de garantia de bens como mobílias, eletrodomésticos e eletrônicos. Esse cheque deve ser devolvido ao locatário na saída, ao se observar que o imóvel está em ordem.

Governo paulista lança fundo para habitação

O governo de São Paulo lança hoje na capital as bases do chamado "BNDES da Habitação" que promete reduzir o déficit habitacional do Estado, calculado em 1,1 milhão de unidades. Um dos principais instrumentos é a implementação do Fundo Garantidor Habitacional (FGH), cujo objetivo será atrair o interesse da iniciativa privada na construção e financiamento de imóveis populares.
O conselho gestor do fundo será instalado amanhã e contará com oito representantes públicos e privados, como os sindicatos Sinduscon-SP (da construção) e Secovi (do mercado imobiliário), afirma o secretário de Estado de Habitação, Lair Krähenbühl, diretor-presidente da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU). Além de apresentar a estrutura de funcionamento do fundo garantidor, ele entregará aos membros do conselho a minuta de regulamentação do FGH.
Segundo o secretário, o fundo dará garantias de crédito e poderá servir como avalista dos mutuários nos empréstimos imobiliários. Na avaliação de Krähenbühl, ao garantir os empréstimos, o Estado vai estimular a participação das empreiteiras na produção de novas residências e dos bancos, nos financiamentos para baixa renda. "Hoje esses dois agentes não entram no mercado por causa da inadimplência. O fundo elimina esse risco e ajuda a reduzir as taxas de juros nos financiamentos.
O secretário destaca que, para cada R$ 1 do fundo, será possível alavancar os recursos em R$ 4. O FGH será formado com dinheiro do orçamento do Estado e poderá conter recursos de outros fundos, como FGTS, e poupança. Isso só foi possível com a Lei 12 801, de janeiro de 2008. Além do FGH, o programa conta também com o Fundo Paulista de Habitação de Interesse Social, que vai organizar a distribuição dos subsídios à população de baixa renda. Como o fundo garantidor, ele também poderá buscar recursos de outras fontes.
O vice-presidente de habitação popular do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), José Carlos Molina, que será um dos suplentes do Conselho Gestor do Fundo Garantidor Habitacional, o instrumento será uma alavanca de investimento no Estado, já que vai garantir possíveis perdas decorrentes da inadimplência. Segundo ele, outros países, como Estados Unidos e México, já usam mecanismos semelhantes, que funcionam muito bem. No Brasil, São Paulo será o primeiro Estado a adotar o instrumento.
Segundo estudo do Sinduscon, elaborado pela FGV, em todo o País, o déficit habitacional é de 23 milhões de unidades. Para resolver o problema, seria necessário investir R$ 3 trilhões até 2022.