Financiamento imobiliário supera compras de imóveis à vista em quase todo estado

Em setembro, o financiamento imobiliário superou as compras à vista de imóveis usados em três das quatro regiões do estado de São Paulo analisadas pelo Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo). De acordo com levantamento divulgado na quinta-feira (18), na região que compreende o ABCD, Guarulhos e Osasco, 62,75% das vendas de imóveis usados registradas no nono mês do ano foram feitas por meio de financiamento, enquanto os pagamentos à vista chegaram a 35,20%. No interior, os imóveis financiados representaram 55,13% do total vendido, enquanto os pagamentos à vista corresponderam a 39,85%. Já na capital paulista, 52,8% dos imóveis vendidos em setembro também utilizaram o financiamento como forma de pagamento, enquanto 44,06% das vendas foram à vista. Por outro lado, no litoral do estado predominaram as compras à vista. Do total de imóveis usados comercializados nessa faixa, 56,04% foram à vista e 39,56%, financiados.
Financiamento pela CEF predomina
A pesquisa do Creci-SP ainda aponta que os financiamentos feitos pela CEF (Caixa Econômica Federal) prevalecem. Neste caso, em setembro, a região do ABCD, Guarulhos e Osasco se destacoue novamente, pois lá as transações feitas pelo banco representaram 54,59% das vendas. No interior, 43,52% das vendas foram financiadas pelo banco e, na capital paulista, 34,27% financiaram o imóvel usado por meio da Caixa. Já no litoral, os financiamentos feitos pela Caixa chegaram a ser 35,16% do total das comercializações.
Outras formas de pagamento
Em setembro, ainda segundo o Creci-SP, os paulistas também negociaram a compra do imóvel usado diretamente com o proprietário. Na capital, 3,15% das vendas foram negociadas dessa forma. No interior, 4,45% das vendas foram feitas diretamente com o proprietário. No litoral e na região do ABCD, Guarulhos e Osasco, a participação atingiu 4,03% e 1,53%, respectivamente.
Já as compras por meio de consórcio foram registradas nas regiões do interior, ABCD, Guarulhos e Osasco e litoral, representando 0,58%, 0,51% e 0,37%, respectivamente, do total de negócios realizados.
Vendas
No estado de São Paulo, as vendas de imóveis usados diminuíram em setembro, após alta em agosto. Nas 1.765 imobiliárias de 37 cidades que constam na pesquisa, foram comercializadas 1.295 unidades, o que fez o índice de vendas cair 1,32% entre o oitavo e o nono meses deste ano.

Creci-SP lança índice de preços de imóveis residenciais usados

O Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) anunciou nesta quinta-feira a primeira edição do Índice Estadual de Preços de Imóveis Usados Residenciais (IEPI-UR), que reúne a média de preços de imóveis usados e alugueis residenciais no Estado. Em sua estreia, o índice informou declínio de 2,12% em setembro em relação ao mês anterior. O cálculo é resultado da média de 4.589 preços de imóveis vendidos e alugados nos meses de agosto e setembro em 37 cidades do Estado, incluindo a Capital.
VENDAS RECUAM 1,32% - Em setembro, a venda de imóveis usados apresentou queda de 1,32% no Estado de São Paulo em relação ao mês anterior, conforme pesquisa realizada pelo Creci-SP com 1 765 imobiliárias de 37 cidades, incluindo a Capital. O índice estadual de vendas recuou de 0,7435 em agosto para 0,7337 em setembro.
A queda de vendas ocorreu em três das quatro regiões em que é feita a pesquisa Creci-SP - nas cidades do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco (-13,3%), no Interior (-5,78%) e no Litoral (-0,86%). Na Capital, porém, foi apurado avanço de 19,71%.
Os imóveis com valor de até R$ 160 mil responderam por 57,46% das vendas no Litoral e 51,68% no Interior. Na região do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco, os imóveis de até R$ 200 mil representaram 51,27% do total negociado pelas imobiliárias. Já na capital a maior parte das vendas, 54,01%, ficou com imóveis acima de R$ 200 mil.
A venda feita à vista liderou as negociações em duas das quatro regiões do Estado: na Capital (44,06%) e no Litoral (56,04%). No Interior, os imóveis financiados pela Caixa Econômica Federal somaram 43,52% do total vendido, enquanto que na região integrada pelas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco esse segmento representou 54,59% dos negócios.
LOCAÇÃO CAI 11,57% - Na mesma base de comparação, o índice de locação de imóveis residenciais no Estado caiu 11,57%, passando de 2,0681 para 1,8289. No período foram alugados 3.228 imóveis, sendo a maioria casas (58,12%). As imobiliárias receberam de volta 1.655 imóveis, o equivalente a 51,27% do total de novas locações. O saldo mensal foi negativo em três das quatro regiões que compõem a pesquisa.
Por região, na Capital foi apurada queda de 15,2% no índice; no Interior, de 6,91%; e nas cidades do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco, de 24,06%. Apenas no Litoral foi registrada alta de 12,3% no número de imóveis alugados em relação a agosto.

Comprar um imóvel exige planejamento futuro.

Não basta adquirir um imóvel pela sua qualidade e comodidade atual, mas sim, obter algo que te traga os mesmos benefícios no futuro

O sonho de comprar um imóvel paira sobre a cabeça de todos, porém o que muitos ainda esquecem na hora de conquistar a casa própria são as decisões diante do imóvel com o pensamento no futuro.
É natural que solteiros, recém casados ou até mesmo que já tenham filhos, por impulso, comprem um imóvel por impulso, e assim, esqueçam de analisar as necessidades reais.
Algumas perguntas são indispensáveis na hora de escolher o imóvel, como: Em três anos estarei casado? Terei filhos? Quantos? Por quanto tempo pretendo ficar neste imóvel? Ele atenderá minhas expectativas? Essas perguntas são fundamentais para que não haja um arrependimento futuro e ocasione transtornos com mudanças de imóvel e o pior, o desperdício de dinheiro.
Para o engenheiro civil Flavio Figueiredo, Diretor da Daniel & Figueiredo Consultores Associados, quando alguém decide pela compra do imóvel, precisa escolher algo compatível com a sua família, tanto para o momento atual, quanto a médio ou longo prazo. Desta forma, evitará transtornos com adaptabilidade ao imóvel.
O correto é avaliar profundamente o tamanho, localização, vagas de garagem, cômodos e claro, projetar sua vida para 5 ou 10 anos. Outra questão importante é em relação ao planejamento familiar. Se pretende ter mais filhos, encontre um lugar com número maior de dormitórios e banheiros. Se não pretende, não esqueça que os filhos crescem e com o tempo terão carros, com isso, é indispensável o número de vagas em uma garagem do edifício. Além disso, os filhos buscam individualidade e dividir o mesmo cômodo na fase adolescente ou adulta, pode gerar conflitos também. Diante desses detalhes fundamentais que estruturam a família, o especialista Flavio Figueiredo enfatiza de que forma a mudança de perfil familiar interfere na intenção de compra.
“Pensar no futuro é fundamental para escolher uma moradia que atenda a necessidade da família nas próximas fases. A realidade mostra que o tempo passa rápido e, por isso, é indispensável encontrar, desde cedo, um bom destino para os investimentos”, esclarece Flavio.
O especialista complementa, ainda, que as pessoas quando procuram por um imóvel buscam comodidade e qualidade, muitas vezes, adquirem de acordo com a necessidade atual, esquecendo o futuro próximo.
“É necessário evitar decisões sem olhar alguns anos à frente, já que para a aquisição de um imóvel exige planejamento e boa dose de estratégia e, como em toda relação de consumo, é preciso cautela, sobretudo em casos como estes, que envolvem grandes investimentos”, finaliza o engenheiro.

Morar em condomínios de prédios ou casas exige regras rígidas, principalmente quando o assunto é segurança

Será que existe uma vida diferente para aqueles que moram em condomínios residenciais? Um dos maiores prédios residenciais de São Paulo, o Copan, situado no centro da cidade, possui mais de 2mil moradores. Mas, como lidar com as regras impostas em conjunto pelos condôminos?

 “Morar em prédios exige que todos estejam de acordo com as normas, principalmente as de segurança.”, afirma o especialista em condomínios, Jorge Margueiro, da GS Terceirização. Segundo o gerente de condômino, Rick Oliveira, deve existir o entrosamento com síndicos e moradores.

A diferença de convivência está ligada a dois tipos de áreas: privativas e comuns, que se referem a corredores, salão de festas, elevadores e escadarias, “A forma de utilização de locais de uso exclusivo, deve respeitar as decisões votadas pelo direito da vizinhança e as normas gerais de comportamento.”, declara Margueiro.

Para qualificar o trabalho de segurança, dentro das regras estipuladas pelas normas da assembléia gerais, muitos síndicos optam por pessoal treinado, “Hoje vejo a importância de ter uma equipe treinada de zeladoria, limpeza e portaria, pronta para resolver qualquer situação que por ventura venha acontecer.”, detalha Oliveira.

No último ano, a GS Terceirização  registrou aumento de 35% na demanda por contratação de profissionais nas áreas de auxiliares de limpeza, porteiros e ajudantes gerais, “Os candidatos passam por um rigoroso treinamento preparatório, com testes situacionais e são instruídos a ter boa convivência com os moradores. Quando há uma boa comunicação entre moradores e funcionários, as chances de maior segurança e serviços bem executados são maiores. Mas, apesar de um relacionamento, os condôminos devem evitar intimidades com esses profissionais, como por exemplo, deixá-los adentrar em suas casas, entre outras atitudes.”, fala o especialista.      

Além de treinado e qualificado o colaborador deve ter uma boa relação com o síndico, que passará todas as normas estipulas em convenção, entre os moradores, para que a convivência seja tranquila e saudável. “Essa é uma boa forma de fazer, com que todos estejam de acordo no lugar em que vivem.”, finalizada Jorge Margueiro.

Em quais casos o fiador pode desobrigar-se de seu papel no contrato de aluguel?

A lei 8245/91, que trata das locações de prédios urbanos, sofreu algumas alterações por conta da lei 12.112/09, dentre elas, nos dispositivos que tratam da exoneração do fiador. A mudança facilitou a desobrigação do fiador no cumprimento de seu papel em algumas circunstâncias no contrato de aluguel residencial. Vamos abordar cada uma delas a seguir.
Morte do locatário ou casos de separação – sucessão na locação
O artigo 11 da lei 8245/91 estabelece que, com a morte do locatário, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros e as pessoas que viviam na dependência econômica do então inquilino, desde que residentes no imóvel locado, assumem a posição nos direitos e nas obrigações da locação.
Também substitui nos direitos e obrigações da locação, o cônjuge ou companheiro que permaneça no imóvel após a separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável (conforme dispõe o artigo 12 da lei 8245/91).
1ª hipótese para exoneração do fiador
Em contratos de locação nos quais a fiança é a modalidade de garantia escolhida, ocorrendo uma das situações acima previstas (falecimento do locatário ou separação do casal), a circunstância deverá ser comunicada por escrito ao locador (proprietário do imóvel) e ao fiador.
Uma vez notificado dessa mudança de inquilino, o fiador poderá notificar o proprietário sobre a sua desobrigação por escrito, caso seja essa sua decisão, no prazo de 30 dias, contado do recebimento da comunicação. No entanto, a partir dessa comunicação sobre sua exoneração, o fiador ficará ainda responsável pelas obrigações assumidas junto ao locador pelo prazo de 120 dias.
Uma situação muito comum é a de casais jovens que utilizam os pais de um deles como fiadores no imóvel. Numa eventual separação, quando um dos cônjuges permanece no local, os pais do indivíduo que saiu do imóvel podem não desejar continuar no papel de fiadores do ex-companheiro(a).
Locação por prazo indeterminado
Usualmente as partes contratantes firmam um instrumento de contrato de locação para vigorar por um determinado prazo. Terminado esse prazo, a locação continua, no entanto, de agora em diante, por prazo indeterminado.
O fato de a relação locatícia passar a vigorar por prazo indeterminado, não altera a obrigação das partes em continuar a obedecer às condições do contrato, inclusive no que se refere àquelas assumidas pelo fiador.
2ª hipótese para exoneração do fiador
O inciso X do artigo 40 da lei 8245/91 autoriza o fiador, na hipótese de estar a locação vigorando por prazo indeterminado, a notificar o locador sobre a sua pretensão de exonerar-se desse encargo, respondendo ainda, pelas obrigações assumidas, pelo prazo de 120 dias após o recebimento da respectiva notificação.
Outras hipóteses de desobrigação do fiador
Em linhas gerais, e não apenas para a fiança prestada em um contrato de locação de imóvel, o fiador ficará desobrigado se:
(a) sem o seu consentimento, o credor conceder moratória ao devedor. Exemplo: o inquilino está devendo aluguel há meses e o proprietário permite que a situação continue sem tomar providências, acionando posteriormente o fiador para que ele se responsabilize pelo débito;
(b) se o credor, em pagamento da dívida, aceitar amigavelmente do devedor, objeto diverso do que este era obrigado a lhe dar. Um exemplo: se o proprietário aceitar um veículo como pagamento da dívida, e o automóvel apresentado pelo devedor não estiver em bom estado, ele não poderá cobrar o fiador pelo débito, pois houve uma alteração na forma de pagamento combinada anteriormente.
O fiador poderá ainda exonerar-se do encargo se invocar o benefício da execução da dívida junto ao devedor principal e este, retardando a execução, cair em insolvência (ou seja, ficar sem recursos). Nesta situação, o fiador deverá provar que os bens por ele indicados eram, ao tempo da penhora, suficientes para solução da dívida afiançada.
Por fim, vale lembrar que conforme dispõe o artigo 39 da lei 8245/91, “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei”.

Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.